Вложения в недвижимость давно перестали быть уделом избранных. Просто большинство об этом еще не знает.
Многие уверены, что недвижимость - это самый верный способ сберечь капитал. Но наделе выгоднее не владеть недвижимостью, а зарабатывать на ней. И для этого есть удобный инструмент, который в России делает вторую попытку завоевать интерес инвесторов.
НЕИЗБЕЖНЫЙ РЕНЕССАНС
Посткризисная реальность в очередной раз доказала: недвижимость всегда в цене. По данным Jones Lang LaSalle, в первой половине 2013-го объем инвестиций в сектор коммерческой недвижимости в мире вырос на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Пятый квартал подряд вложения превышают 100 млрд долларов, что говорит о возвращении интереса инвесторов к этому рынку как к надежному варианту размещения средств во время макроэкономической нестабильности и неопределенности. На глобальном рынке жилой недвижимости также наметился рост цен, по скорости и масштабу невиданный со времен бума 2006-2007 годов, сообщают эксперты портала Global Property Guide. За год, к концу марта 2013-го, реальное (с поправкой на инфляцию) удорожание жилья было зафиксировано в 28 странах из 42 исследуемых, а номинальное (без учета инфляции) - в 30.
Растущий рынок - это всегда инвестиционные возможности. И не нужно думать, что доходы от недвижимости - прерогатива лишь миллионеров. Для широкого круга лиц существуют специальные фонды - риэлторские трасты. Инструмент коллективного инвестирования в недвижимость есть и в России, вот только используется он большей частью не по назначению и населению почти неизвестен.
СВОИМИ ДЕНЬГАМИ И ЧУЖИМИ РУКАМИ
Июньский опрос ВЦИОМ показал: россияне по-прежнему считают недвижимость лучшим способом вложения денег (51% респондентов). Причем она заметно опережает вклад в Сбербанке, второй по популярности ответ (27%). Правда, большинство граждан под инвестициями в недвижимость понимают покупку квартиры - неважно, на ранних стадиях строительства для последующей перепродажи, для сдачи в аренду или же просто «чтоб была». А ведь зарабатывать можно не только на жилой, но и на коммерческой недвижимости, причем не располагая большими деньгами. И не только в период ценового бума. Это позволяют делать специализированные закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) - те институты, на покупку паев которых готовы направить свои сбережения лишь 3% опрошенных ВЦИОМ россиян...
ЗПИФы недвижимости снимают для частника многие барьеры. Во-первых, это высокий порог входа. «Главное преимущество ЗПИФа состоит в том, что он позволяет инвестору стать совладельцем объекта, который тот не может купить самостоятельно, - рассказывает генеральный директор УК «Велес Траст» Екатерина Черных. - Например, наша компания управляет фондом «Атриум», базовый актив которого - коммерческие площади в ТЦ «Атриум». Очевидно, что его стоимость в десятки раз превышает возможности среднестатического частного инвестора».
Во-вторых, пайщику ЗПИФа не надо содержать недвижимость. «При покупке паев все традиционные хлопоты - ремонт, коммунальные платежи - отпадают, так как управлением недвижимостью занимаются профессионалы», - замечает управляющий директор ЗАО «УК «РВМ Капитал» Феликс Блинов.
Наконец, высока вероятность получить больший доход. «Покупая квартиру в Москве с целью сдачи ее в аренду, можно рассчитывать на доход в 3-4% годовых, - говорит Екатерина Черных. - Коммерческая недвижимость в фондах при грамотном управлении в состоянии принести в 3 раза больше».
На российском рынке ЗПИФы недвижимости работают с 2003 года, но, несмотря на очевидные преимущества, широкого распространения не получили. Зато они часто используются как кэптивные фонды, служа бизнесу или крупным инвесторам для упаковки активов ради их защиты и структурирования, а также оптимизации налогообложения. Ведь до января 2011-го имущество в составе активов ЗПИФов недвижимости было освобождено от земельного и имущественного налогов. По экспертным оценкам (точность которых затрудняет непрозрачность рынка), из более чем 650 работающих ЗПИФов недвижимости лишь четверть являются рыночными, остальные - «фонды спец-назначения». Какие же варианты доступны частнику?
ЦЕНЗ И ВЫБОР
По закону есть два вида закрытых фондов, имеющих право инвестировать средства пайщиков в недвижимость, - рентные и фонды недвижимости. В состав активов рентных ЗПИФов могут входить недвижимое имущество, в том числе земельные участки, и право его аренды. Фонды недвижимости могут вдобавок включать в свой портфель имущественные права из договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с законом №214-ФЗ. Однако если ЗПИФ недвижимости ориентирован на квалифицированных инвесторов и его паи ограничены в обороте, то его инвестиционная декларация расширяется за счет имущественных прав по договорам строительства и реконструкции, проектной документации, а также активов, приобретенных по договорам займа или кредитным договорам. Получается, что для рядового инвестора есть две стратегии. Первая - покупка паев рентного фонда, зарабатывающего на сдаче внаем объектов коммерческой недвижимости, совладельцами которых выступают пайщики. Такой фонд обязан регулярно (не реже раза в год) распределять между ними получаемый арендный доход. Вторая - покупка паев ЗПИФов недвижимости, чьи управляющие через договоры долевого участия приобретают площади в возводимом жилье и зарабатывают на их продаже после завершения строительства. Хотя заметим, что многие фонды недвижимости практикуют и рентную стратегию.
РИСК ВОЗНАГРАЖДАЕТСЯ
Доходность напрямую зависит от выбранной фондом стратегии. Рентная считается менее рискованной, но и прибыльность ее ограничена ставкой арендной платы. Удорожание объектов в портфеле рентного фонда в случае роста рынка выступает дополнительным бонусом для пайщиков. «Западные аналитики оценивают арендную доходность коммерческой недвижимости в Москве на уровне 9% годовых в валюте. По качественным объектам торговой недвижимости (с хорошим расположением, высоким потоком покупателей и набором добросовестных арендаторов) она может доходить до 11%. В среднем же рентные ЗПИФы могут принести чистыми 7-9%», - говорит Екатерина Черных, чья компания управляет тремя фондами коммерческой недвижимости, доступными для всех категорий инвесторов.
Отмена налоговых льгот для ЗПИФов недвижимости снизила доходность, на которую ориентировались пайщики рентных фондов. Ведь вне зависимости от результатов они должны еще оплачивать фиксированную часть вознаграждения УК и услуги оценщика, депозитария, аудитора. Поэтомужелающим заработать больше управляющие готовы предложить другую стратегию - присоединиться к строительным ЗПИФам недвижимости. Прирост стоимости чистых активов таких фондов складывается из нескольких составляющих: получения оптовой скидки при покупке площадей у застройщика на ранних этапах строительства, удорожания объекта по мере постройки, а также возможного роста цен на недвижимость. Доходность строительных фондов может измеряться десятками процентов, но и риски здесь выше, чем в рентных фондах. Основные - это срыв сроков сдачи объекта и снижение цен на рынке. Кстати, последний совсем не иллюзорный: по данным Global Property Guide, который опирается на статистику Росстата, на жилищном рынке России на конец первого квартала 2013-го было зафиксировано годовое снижение цен на 8,1% в реальном выражении.
«Кроме стратегии, большое значение для доходности фонда будет иметь и тактика: грамотное сочетание проектов в портфеле по срокам реализации, инвестиционному потенциалу и степени риска, а также правильный выбор момента для выхода на рынок», - добавляет руководитель направления ЗПИФов недвижимости группы управляющих компаний «Регион» Ольга Конышева. Первый ЗПИФ под управлением компании «Регион Девелопмент», фонд «Югра Недвижимость», был запущен в конце 2004 года для инвестирования средств в строительство доступного жилья в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре. Основным пайщиком выступил Ханты-Мансийский НПФ, к которому постепенно присоединились другие институциональные и частные инвесторы. Момент и рынок были выбраны удачно: прирост стоимости пая ЗПИФа за пять лет работы составил 122,44%.
НЕ СКУПИСЬ
Сегодня, несмотря на не очень благоприятную ценовую конъюнктуру, управляющие считают, что рынок созрел для второй попытки превратить ЗПИФы недвижимости в инструмент коллективных инвестиций. Об этой уверенности свидетельствует запуск сразу нескольких розничных фондов, предлагающих участие в долевом строительстве жилья. С августа прошлого года уже три ЗПИФа недвижимости такого рода сформировала УК «Евразия», предлагающая инвестировать в объекты строительной компании «Мортон» в Подмосковье. Первоначальный взнос - 50 тыс. рублей. УК «Промсвязь» запустила два ЗПИФа недвижимости «Доступное жилье» для инвестиций в строительство малоэтажных домов в двух поселках ближнего Подмосковья. Минимальная стоимость вложения - 500 тыс. рублей. Весной этого года компания «Сбербанк Управление Активами» в пару к работающему с 2004-го рентному фонду «Коммерческая недвижимость» (сегодня у него 1,5 тыс. пайщиков, большинство из которых - физлица) создала фонд «Сбербанк - Жилая недвижимость». «Фонд запущен не под конкретный проект, а под идею инвестиций в строящееся жилье. Сошлись все предпосылки для удачного старта, - говорит директор отдела управления фондами недвижимости «Сбербанк Управление Активами» Алексей Новиков. - Есть деньги - интерес к этому сегменту, есть инструмент - возможность привлекать неквалифицированных инвесторов к вложениям в недвижимость на основе закона №214-ФЗ. Ну и рынок выглядит привлекательно: огромный неудовлетворенный спрос на фоне активного развития ипотечного кредитования в массовом сегменте и сохранения стабильного уровня цен». Целевая доходность инвестиций в фонд после вознаграждения УК - 15-16% годовых в рублях. География вложений - Москва и ближнее Подмосковье.
ПАЙЩИКИ ПО СЛУЧАЮ
Согласно данным Investfunds.ru, на российском рынке сейчас работают 227 фондов недвижимости и 66 рентных фондов для неквалифицированных инвесторов. Так что выбирать есть из чего. Хотя специфика ЗПИФа недвижимости предполагает его «закрытие» на срок работы, это не означает, что стать пайщиком фонда или выйти из него невозможно. Зачастую УК поддерживает вторичный рынок паев. Существует и биржевой рынок, хотя торги там ведутся очень вяло.
Вот только о том, что на рынке есть инструмент для долгосрочного помещения средств с потенциальной доходностью, в 1,5-2 раза превышающей ставки по банковским депозитам, народ почти не знает. В основном, говорит Алексей Новиков, люди приходят в ЗПИФ недвижимости, услышав о нем от знакомых. Или же банк либо УК, обслуживая клиентов по линии private banking/wealth management, предлагают диверсифицировать вложения за счет рынка недвижимости. И крайне редко за «бумажной» недвижимостью приходят целенаправленно.
«Популярность ЗПИФов недвижимости очень сильно зависит от того, как будет развиваться сам рынок недвижимости, станет ли он цивилизованным, - размышляет о судьбе инструмента Феликс Блинов. - Сейчас наиболее зрелый сектор - офисная недвижимость класса А. Мы прогнозируем, что таковым в ближайшие годы станет и сегмент жилой недвижимости, чему поспособствуют бурный рост строительства и развитие ипотеки». А потому вторая попытка «открыть» ЗПИФы недвижимости для широкой публики имеет шансы на успех.
(с) Оксана Антонец