Подмосковье привычную для нас высотную застройку постепенно вытесняют домики с переменной этажностью и нетиповыми квартирами. Среди них особым спросом пользуются таунхаусы. В поисках альтернативы городской квартире москвичи все чаще выбирают именно такой тип недвижимости. В будущем, по прогнозам экспертов, доля этого сегмента на областном рынке будет увеличиваться во многом благодаря растущему спросу, частично - за счет преференций властей. Главное - не строить на отшибе и не путать назначение земель, предупреждают специалисты.
КАК В ЕВРОПЕ
Сегодня на малоэтажную застройку, согласно данным «Миэль - Загородная недвижимость», приходится около 13% первичного рынка Подмосковья. Всего в области, по словам руководителя аналитического центра компании Est-a-Tet Дениса Бобкова, в конце первого квартала 2013 года было 520 новостроек (30 тыс. квартир), из которых 80 объектов - дома низкой этажности. Большая часть комплексов относится к комфортклассу и расположена в 15-20 км от МКАД. Массовый покупатель в этот сегмент еще не пришел, почти 50% сделок в регионе совершается инвесторами. Потребители же предпочитают вкладываться в привычные высотки.
Но вскоре ситуация может измениться: спрос на проживание в невысоких домах неуклонно растет. Если в 2011 году доля малоэтажек составляла порядка 26% от общего количества сделок, то по итогам 2012-го - уже 41%, сообщила руководитель отдела загородного жилья аналитического центра корпорации «Инком» Вера Потехина. В Est-a-Tet дополнили статистику: в 2011-м в столичных пригородах насчитывалось всего 40 подобных объектов, а меньше чем за год эта цифра увеличилась практически вдвое.
Ажиотажный спрос обеспечивают те, кто хочет приобрести жилье для себя и устал от стандартных «клетушек». «Многоквартирный формат достаточно консервативен. Максимум, что может предложить застройщик, - корпуса разной высоты и современную планировку, да и то лишь в монолитных домах», - объясняет советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
В малоэтажке больше возможностей для создания комфортной среды обитания. В первую очередь у всех зданий индивидуальный архитектурный стиль, а у поселков низкая плотность застройки (5 тыс. кв. м на 1 га против традиционных 25 тыс. кв. м). Их территория, как правило, благоустроена и находится под охраной. К тому же, по словам г-на Алтухова, сами технологии строительства позволяют девелоперам проявлять креативность. Например, сделать камин, потолки высотой до 4-5 м, двухуровневые или даже трехуровневые квартиры. Благодаря чему жилье становится в разы привлекательнее привычных «муравейников».
При этом цены вполне сопоставимы. «В зависимости от расположения, удаленности от МКАД, престижности направления диапазон стоимости 1 кв. м в малоэтажках - от 60 тыс. до 95 тыс. рублей», - говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. А «квадрат» в многоэтажной подмосковной новостройке, возведенной максимум в 5 км от МКАД, по данным аналитического центра IRN.ru, обойдется в среднем в 82 600 рублей.
АЛЬТЕРНАТИВА КОТТЕДЖУ
В сегменте малоэтажек наиболее востребованы таунхаусы. По словам г-жи Лити-нецкой, на «городские коттеджи» приходится 9-12% общего объема предложений Подмосковья. А за вычетом многоквартирных домов их доля вырастает до 40%, добавляет коммерческий директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Сергей Нагорный. Большая их часть сосредоточена в мультиформатных поселках. «Сегодня в Московском регионе, включая земли Новой Москвы, представлено 149 таких проектов», - подводит итог Вера Потехина. Причем маркетологи в попытках внести оживление придумывают все новые вариации на тему этого формата -дуплексы, квадрохаусы, лейнхаусы и т.д., подчас путая покупателей.
Разброс цен тут немалый и сильно зависит от близости к столице. На удалении до 5 км от МКАД стоимость «квадрата» колеблется вокруг отметки 95 тыс. рублей, в зоне 10-15 км от Кольцевой - 60-75 тыс. А нижняя граница, по подсчетам аналитиков «Инкома» и «Метриум Групп», начинается с 52 тыс. рублей за 1 кв. м. Чаще всего клиенты выбирают таунхаусы площадью 130-180 кв. м, планировка которых предусматривает от пяти до девяти комнат. Обычно такие дома расположены недалеко от Москвы вблизи скоростных трасс, рассказала Вера Потехина. Стоит это жилье в почти построенных поселках 9,3-12 млн рублей.
Но существуют варианты и дешевле. Цены стартуют от 3,5-4 млн рублей (на объекты без отделки на начальной стадии строительства, в 20 км от МКАД). А в среднем можно уложиться в 6-7 млн рублей (площадь - 130 кв. м, не далее 15 км от Кольцевой), уточняет управляющий партнер «Миэль - Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. «Хотя есть и более демократичные предложения, - замечает Мария Литинецкая. - Так, в поселке Бисерово-Парк (Горьковское шоссе, 20 км от МКАД) есть лоты по 1,99 млн рублей. Правда, площадь таких квартир - 40 кв. м и, что удивительно, расположены они на двух этажах (по 20 кв. м)».
На значительном удалении от столицы встречается доступный экономкласс. «В проекте «Новое Ступино» от MR Group есть предложения по 980 тыс. рублей, - говорит директор по маркетингу и связям с общественностью этой компании Евгения Старкова. - Но это в 75 км от Москвы».
Среди наиболее популярных поселков можно выделить Парк Авеню по Новорижскому шоссе, Бристоль по Киевскому и Суханово Парк по Варшавскому, перечисляет Денис Бобков. А вот наименьшим спросом пользуются Елочка и Новая Рига - их архитектурная концепция не нашла отклика у покупателей. Среди аутсайдеров и поселки Николино и Фестиваль по Калужскому шоссе - из-за слишком плотной застройки.
Спрос в сегменте таунхаусов растет во многом за счет москвичей, ведь цена столичной малогабаритки покроет и саму покупку, и отделку. Двухкомнатную квартиру площадью 51,5 кв. м в панельном доме в пяти минутах езды от станции метро «Бабушкинская» можно продать за 9,5 млн рублей. «Этого хватит на покупку таунхауса под ключ в 3 раза большей площади в готовом поселке с хорошей инфраструктурой», - утверждает Вера Потехина. А в среднем московские «двушки» на вторичном рынке стоят от 4,6 млн до 25 млн рублей.
ПРОЩАЙ, БЮРОКРАТИЯ
В чем выгода для потребителей - понятно. Но почему девелоперы предпочитают строить малоэтажки? Ведь раньше считалось, что норма прибыли стандартной типовой застройки выше за счет больших объемов. Главный плюс - упрощенная процедура согласования, хором отвечают девелоперы. Известно, что существенная часть столичных строек затягивается минимум на год из-за бюрократических проволочек. Тогда как, согласно статье 49 Градостроительного кодекса, экспертиза проектной документации капитального строительства для малоэтажных объектов не проводится, объясняет Денис Бобков.
Во многом за счет этого инвестиционная себестоимость малоэтажки ниже, чем стандартной высотки, на 15-20% (для таунхаусов - на 30%), констатирует директор по маркетингу компании Urban Group Леонард Блинов. На данные показатели влияет экономия на подведении коммуникаций и подключении к энергомощностям. Строительная себестоимость ниже минимум в 2 раза: дешевле фундамент, не нужны лифты, мусоропровод.
Однако не у всех подмосковных проектов радужные перспективы, предупреждают игроки рынка. Дело в том, что большинство жителей загородных поселков будут часто, если не каждый день, выезжать в столицу. А значит, расположение объектов вблизи скоростных или хотя бы «движущихся» трасс критично. По словам Сергея Нагорного, еще одна распространенная ошибка девелоперов - выбор площадки в глуши. «В большинстве случаев проекты на значительном расстоянии от Москвы и крупных населенных пунктов не пользуются спросом», - уточняет эксперт. Но и прямо в административных центрах строить невыгодно. К примеру, в поселении в 5 км от МКАД из-за внушительных цен на землю малоэтажка будет «золотой» - там уместнее возвести многоквартирный дом, считает генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» Асет Гайрабекова.
Чтобы внести ясность в вопрос, что и где строить, областные власти приняли концепцию развития малоэтажного жилищного строительства. «Цель - снизить плотность застройки, и эта идея уже получила отражение во всей линейке градостроительной документации - от генплана до разрешений на строительство», - рассказывает пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. Теперь в приоритете у администрации именно невысокие дома. В марте стартовала ревизия инвестконтрактов, а выдача лицензий приостановлена. Вероятно, в результате высотность по большинству новых проектов снизится до 12 этажей. Но конкретных решений пока нет, и участники рынка затаили дыхание. Понятно одно: возможностей переселиться из «муравейника» поближе к «земле» со временем будет больше. А если действия областного правительства не ограничатся пересмотром инвестконтрактов, то и цена на собственный домик станет гораздо более доступной.