Чьи интересы сошлись на крупнейшем российском стадионе.
Весной 2006 года в столице ЮАР произошла примечательная встреча. Представители семи крупнейших строительных компаний страны, отбросив вражду, мирно делили между собой многомиллионные подряды на строительство стадионов к чемпионату мира по футболу, который должен был пройти в ЮАР В 2010 году. Стороны договорились не снижать цены и закладывать в смету гигантскую для строительной отрасли рентабельность 17,5%. Все это выяснилось недавно в ходе расследования южноафриканского Комитета по конкуренции. Все участники сговора заплатят огромные штрафы. Например, компания Grinaker-LTA, которая реконструировала стадион Soccer City на 94 700 мест в Йоханнесбурге, принимавший матчи открытия и закрытия чемпионата, освоила $440 млн, а заплатить ей придется около $90 млн.
У Москвы, которая примет чемпионат мира в 2018 году, все впереди. В момент объявления о победе заявки России единственным действующим стадионом из всей заявочной книги был московский «Лужники». Матч открытия чемпионата мира, один из полуфинальных матчей и финал пройдут здесь. Сейчас, незадолго до выборов мэра, в Москве много спорят о необходимости продолжения крупных строек. Но мало кто из жителей столицы догадывается, какая гигантская стройка развернется вот-вот в «Лужниках», которые станут московским Soccer City. Чем москвичам придется заплатить за чемпионат и за завязавшиеся в тугой узел в «Лужниках» интересы чиновников и бизнесменов? И кто те действующие лица, от которых зависит судьба крупнейшего московского спортивного комплекса на берегу Москвы-реки?
Рынок и дома
Мы идем по скверу с Владимиром Алешиным, который почти 30 лет управлял «Лужниками» — был директором в советские времена и владельцем крупнейшего пакета акций после рыночных реформ. «Теперь я пенсионер», — улыбается 68-летний бизнесмен, но чувствуется, что с этой ролью ему мириться нелегко.
Алешин 20 лет был советником Юрия Лужкова, водил дружбу с Павлом Бородиным, Сергеем Ястржембским, Александром Музыкантским и считался человеком весьма состоятельным. Когда в 1990-е годы по инициативе мэрии на территории «Лужников» появилась крупнейшая в стране вещевая ярмарка, Алешин, по его словам, сначала был против и только позже осознал выгоду. Вал денег от аренды (доходы от рынка составляли 85% выручки «Лужников») помогал поддерживать в рабочем состоянии Большую и Малую спортивные арены, бассейн, Дворец спорта и прочее хозяйство.
В 2000-х появился новый источник дохода — девелопмент. «Лужники» построили на Хамовническом Валу жилой дом и несколько представительских зданий для сдачи в аренду. В 2011 году продажи квартир обеспечили уже треть выручки комплекса. Алешин был воодушевлен: собирался сносить рынок и строить торговый центр, гостиницу, аквапарк, а на деньги от аренды сделать Большую спортивную арену стадионом-трансформером, способным принимать и соревнования в разных видах спорта, и концерты. Узнав, что Россия готовит заявку на чемпионат мира, Алешин составил бизнес-план реконструкции «Лужников» за счет компании, без бюджетных денег. Объем инвестиций, по его расчетам, не должен был превысить $550 млн. «Мы собственники, нам не было резона завышать стоимость», — говорит Алешин.
Планам не суждено было сбыться. Осенью гою года президент Дмитрий Медведев отправил Лужкова, покровителя Алешина, в отставку и назначил мэром Москвы Сергея Собянина, и у Алешина начались неприятности. В «Лужниках», в самом спорткомплексе и на рынке, прошли 62 проверки. 14 апреля 2011 года «Лужники» принимали четвертьфинал Лиги Европы, «Спартак» готовился встретиться с «Порту», а в это время в дирекцию стадиона пришли 50 сотрудников УБЭП с автоматами и в масках. Проверка прокуратуры выявила вывод активов. Общаясь с журналистами, Собянин заявил, что «Лужники» со всеми стадионами и парком должны принадлежать правительству Москвы, а не частному лицу. Заместитель мэра Андрей Шаронов потом объяснял, что больше всего властям Москвы не нравится, что такое красивое место, как «Лужники», стало торговой точкой.
Алешин предпочел уволиться. «Хотели одного: чтобы я отдал акции, — рассказывает Алешин. — Я решил отдать». СМИ сообщали,что за свой пакет 22,5% акций Алешин получил €10 млн и долю в фитнес-центре «Мультиспорт», который находится на территории «Лужников». Сам он настаивает, что за 400 млн рублей город выкупил акции у всех акционеров — сотрудников комплекса, которых было около 300, а «Мультиспорт» ему не отдавали.
Первого июля 2011 года рынок в «Лужниках» закрылся, торговые павильоны снесли.
Новые хозяева
Новым генеральным директором «Лужников» стал советник главы «Ростехнологий» Сергея Чемезова Александр Пронин. До этого он успел поработать вице-президентом АвтоВАЗа, занимался обширной дилерской сетью автозавода, разбираясь в том числе с миноритарными акционерами дилерских салонов в разных городах России. Да и сам Пронин вместе с партнером Игорем Лисютиным владели одним из крупных дилеров, компанией «Элекс Полюс». «Ростех» любит «Лужники» — часто проводит корпоративные мероприятия, например спартакиады на площадках спорткомплекса.
Каковы успехи новой команды? По данным отчетности «Лужников», в 2006-2010 годах при выручке 1,5-2 млрд рублей чистая прибыль компании колебалась в диапазоне 200-400 млн рублей, из прибыли каждый год выплачивались дивиденды. Смена руководства произошла весной 2011 года, и в том же году при сохранившейся выручке 2,1 млрд рублей компания показала 200 млн рублей убытка, в 2012 году прибыль была 133 млн рублей. «Они проедают деньги!» — решительно говорит Роман Карманов, генеральный директор компании «АПС-Центр», миноритарного акционера «Лужников».
По его словам, компания получила миллиард рублей от допэмиссии, но продолжает брать большие кредиты. Два крупных объекта, Малую спортивную арену и бассейн, заложили Сбербанку — под кредитную линию на финансирование текущей деятельности, рассказал заместитель гендиректора «Лужников» Эдуард Зернин. Кредитную линию на миллиард рублей открыл Банк Москвы. Впрочем, из отчетности компании видно, что миллиард рублей, которого раньше в балансе не было, лежит на депозитах в банке.
У Карманова есть повод обижаться на новых хозяев «Лужников». В ходе проведенной в 2012 году в пользу города допэмиссии доля «АПС-Центра» была размыта с 24% до 11,9%, Карманов пытался оспорить ее в суде, но проиграл. Он предлагал городу выкупить акции у компании сначала по 64 000, потом уже по 37 000 рублей за штуку, но Департамент имущества отказался. Не удалось Карманову и оспорить маневр, при помощи которого город избежал обязательного выкупа акций у миноритариев: суд счел, что Департамент имущества и принадлежащие городу юрлица «Усадьба центр», «Центральная топливная компания» и «ОЭК-Финанс» не аффилированы между собой, поскольку орган власти не может быть аффилированным. Значит, выкуп производить необязательно.
Кто стоит за «АПС-Центром»? Компания принадлежит кипрской Salter Ventures Limited, среди ее учредителей два киприота. «Коммерсантъ» со ссылкой на чиновников правительства Москвы писал, что за компанией стоит семья бывшего владельца «Лужников» Владимира Алешина, но и Карманов, и Алешин это отрицают. Однако Роман Карманов был генеральным директором в нескольких компаниях, принадлежащих сыну Владимира Алешина Дмитрию. «Я не скрываю, мы с Дмитрием учились в одной группе на экономфаке, — говорит он. — Алешина-старшего я знаю лет двадцать. У нас с Дмитрием до сих пор есть ряд совместных проектов, но с «Лужниками» они не связаны». Дмитрий Алешин находится в отпуске, сообщил его знакомый, связаться с ним нельзя. А источник, близкий к ОАО «Лужники», утверждает, что семья прежних владельцев и «АПС-Центр» «действуют скоординированно».
Сейчас Карманов готовит новый судебный иск. На этот раз он хочет оспорить решение совета директоров подарить Москве Большую спортивную арену.
Большой спорт
Все лето 2013 года Большая спортивная арена «Лужников» была в центре внимания. По требованиям FIFA вместимость главного стадиона чемпионата должна составлять 89 000 мест, сейчас их 78 000, и увеличить вместимость можно только при полном сносе и строительстве заново. Сносить или не сносить? Для Сергея Собянина в предвыборную пору этот вопрос был чрезвычайно болезненным. Марат Хуснуллин летал в Бразилию, чтобы вести переговоры с футбольными чиновниками, российские спортивные функционеры, московские власти и FIFA создали специальную рабочую группу по «Лужникам».
Наконец, в начале августа Собянин объявил, что сошлись на 81 000 мест. Нужно будет полностью разобрать трибуны, поскольку угол обзора с них не соответствует нормативам, но внешние стены БСА решено оставить нетронутыми. «Переговоры продолжаются», — сообщили Forbes в медиацентре FIFA, сейчас разбираются несколько вариантов новой конструкции трибун. VIP-ложа «Лужников» рассчитана на 1500 мест, на стадионе есть 350 мест для прессы, а по требованиям FIFA должно быть 4500 и 5500 соответственно. Стадион еще даже не перешел на баланс города, а Хуснуллин уже распорядился начинать проектирование. По его словам, стоимость реконструкции арены — примерно 20 млрд рублей (всего в Адресной инвестиционной программе на подготовку «Лужников» к чемпионату заложено 46 млрд рублей, из них 8 млрд — на инженерные сети, остальное — на БСА и 29 более мелких объектов). Конкурс по выбору генподрядчика состоится не раньше конца года. Кто станет этим подрядчиком?
На первой странице обновленного в апреле сайта группы компаний АРКС — вид на «Лужники» с высотки МГУ на Воробьевых горах. «Сказать, что для компании «Лужники» не знаковый объект, значит сказать неправду, — рассуждает генеральный директор компании Дмитрий Симарев. — Такой объект дает референции на долгий срок». Группа АРКС, основанная Александром Лавленцевым, всегда была крупным подрядчиком города на инженерных стройках, однако, после того как 25% акций купил друг Путина Геннадий Тимченко, портфель ее заказов на строительство инфраструктуры в городе достиг 100 млрд рублей, выручка выросла в прошлом году на 30%, до 29 млрд рублей.
Почему АРКС поставила «Лужники» на заставку сайта до проведения формальных процедур? «Мы осознаем, что есть и другие крупные компании, которым под силу этот проект, — говорит Симарев. — Другое дело, насколько они продвинулись». На Петербургском экономическом форуме в июне АРКС подписала меморандум о сотрудничестве с итальянской Codest, которая строит, в частности, коммерческую часть стадиона «Динамо». Кроме АРКС и Codest в консорциум, который будет претендовать на реконструкцию БСА, входят производитель металлоконструкций компания Cimolai, архитектурное бюро ARUP и американская инжиниринговая компания ЛЕСОМ, построившая больше десятка стадионов. Консультантом проекта станет компания Turner, генподрядчик строительства стадиона Yankee в Нью-Йорке.
«Продвинуться» — не только создать консорциум. Forbes поговорил с руководителями нескольких крупных строительных компаний, которые теоретически могли бы претендовать на генподряд. «Там пока тихо», «ничего не ясно», «нет концепции» — примерно такие ответы приходилось слышать. «Мы были очень заинтересованы в проекте и при прежней администрации даже прошли предквалификацию, — говорит Александра Булгакова, директор по развитию турецкой «Ренейссанс Констракшн», которая построила в России несколько промышленных предприятий, а сейчас возводит небоскреб в Сити. — Вместе с прежними владельцами ездили в ЮАР, изучали опыт. Но потом все стихло. Как только о проекте объявят, мы обязательно будем участвовать».
А вот компания Тимченко действует иначе. «АРКС — наш технический консультант по самому широкому кругу вопросов, — рассказывает Эдуард Зернин. — Консорциум АРКС и Codest, на наш взгляд, может стать одной из сильнейших команд на рынке строительства спортивной инфраструктуры». Дмитрий Симарев говорит, что специалисты его компании «совершенно бесплатно» помогали «Лужникам» готовить техзадание на демонтаж внутренних конструкций БСА.
Один из подрядчиков строительства московского метро рассказывал Forbes, как компании часто облегчают себе выигрыш в конкурсе. Без всяких формальных процедур будущий участник может помочь заказчику провести изыскательские работы, разработать проектную документацию, на основе которой заказчик выставит техническое задание. Понятно, что в этом случае у автора проекта есть огромная фора перед другими, менее информированными игроками. Дмитрий Симарев говорит, что с переходом БСА в собственность города ему стало легче прогнозировать процесс, потому что он хорошо знает городские конкурсные процедуры.
Кстати, сама сделка дарения Большой спортивной арены между ОАО «Лужники» и городом еще может быть оспорена в суде. Роман Карманов из «АПС-Центра» уверен, что она наносит существенный ущерб акционерному обществу. Федеральное агентство по управлению госимуществом, по его данным, отказалось регистрировать сделку, ссылаясь на то, что стороны не произвели рыночную оценку актива. В протоколе заседания совета директоров сказано, что балансовая стоимость Большой спортивной арены составляет 3,86 млрд рублей. Эдуард Зернин говорит, что рыночная стоимость близка к балансовой. Получается, что стадион площадью 134 000 кв.м стоит $900 за кв.м — дешевле, чем склад в отдаленном районе Подмосковья. Зернин объсняет,что оценку делал профессиональный оценщик, а относительно низкая рыночная цена обусловлена солидным возрастом и необходимостью реконструкции объекта.
Вокруг арены
В любом случае арена — это только часть проекта реконструкции, хотя и важная. А что будет со всем остальным? ОАО «Лужники» в прошлом году сделало то, что долгие годы не получалось у Владимира Алешина: добилось оформления участка земли, на котором расположен комплекс, в долгосрочную аренду. Концепцию развития территории заказали международному консорциуму во главе с компанией Colliers International. По расчетам консорциума консультантов, реконструкция Большой спортивной арены, которую в итоге взял на себя город, должна была стоить около $750-800 млн, а весь проект в целом требовал $2-3 млрд инвестиций. По словам генерального директора Colliers International Николая Казанского, концепцию оплатили и приняли. Весной Градостроительно-земельная комиссия согласовала ГПЗУ, а Моспроект-2 разработал новый проект планировки территории. Когда он был обнародован, то стал сенсацией.
Основной задачей нового проекта, писали в начале представленного документа проектировщики, стало строительство и реконструкция объектов для проведения чемпионата мира по футболу. Для этого предлагалось увеличить максимальную площадь строений на территории с 272 000 кв. м до 780 000 кв. м — почти втрое. Старый проект планировки, разработанный в 2007 году, в разгар бума на рынке недвижимости и еще до всякого чемпионата, предполагал увеличение максимальных площадей до 570 000 кв. м. Существующие строения планируется реконструировать с увеличением площади: Дворец спорта, например, вырастет с 28 000 кв. м до 88 000 кв. м, бассейн с 19 700 кв. м — до 42 000 кв. м. Крупнейшие из запланированных зданий, которые построят с нуля, — некий «спортивно-коммерческий центр» площадью 76 000 кв. м, который появится на месте снесенного рынка, семиэтажная гостиница на 55 600 кв.м, офисный комплекс класса А и В площадью 48 000 кв.м и два здания международного вещательного центра — 44 000 и 16 000 кв.м. Нет разве что жилья. Только эти крупные объекты, назначение которых после чемпионата, скорее всего, будет иметь опосредованное отношение к спорту, вместе дадут 240 000 кв. м коммерческой недвижимости — размер среднего небоскреба в Москва-Сити. Спортивные сооружения тоже будут строиться: появятся крытые теннисные корты и футбольные поля.
«Это уничтожение не только культурного, но и социального слоя здешнего района», — считает депутат муниципального собрания старого московского района Хамовники Александра Парушина. Она считает, что масштабная застройка «выдавит» из «Лужников» простых жителей тихих и престижных Хамовников, которые приезжают сюда поплавать в бассейне или покататься на велосипедах, а будет обслуживать только богатую публику. К публичным слушаниям, на которых должен был быть утвержден проект планировки, Парушина собрала 3500 подписей жителей, которые были категорически против планов застройки. Основные претензии такие. Во-первых, трудно поверить, что реконструкция исторических зданий с увеличением площади в два-три раза никак не скажется на их внешнем виде. Во-вторых, проект планировки резко увеличивает нагрузку на транспортную инфраструктуру, а никаких вариантов решения проблемы не предлагается. Тревожит жителей и такое понятие, как роза ветров: «Лужники» расположены в низине, и плотная застройка будет мешать циркуляции воздуха. Наконец, проект предполагает масштабное освоение подземного пространства. Сейчас в «Лужниках» под землей 10 000 кв. м, а будет 160 000 кв. м: 96 000 кв. м займут только подземные парковки на 2100 машино-мест. Это практически новые «Лужники», только под землей, возмущаются активисты. Как это масштабное освоение подземного пространства скажется на участке насыпного грунта, окруженном водой? Следов проведенных экспертиз в проекте нет.
На слушания собралось около 700 человек. Некоторые из них сидели в тесном зале с плакатами «Москве — стадион мирового уровня», Парушина считает их подсадными, а результаты слушаний — фальсифицированными. На ее 3500 подписей «против» неожиданно нашлось 3700 подписей «за», отданных в основном людьми, которые не живут, а работают на территории Хамовников, причем в подозрительных компаниях вроде ООО «Организация». Тем не менее проект утвержден.
Затишье перед бурей
Возле здания администрации «Лужников» припарковано много Lexus, BMW и других дорогих иномарок. Заместитель гендиректора Эдуард Зернин усталым тоном объясняет корреспонденту Forbes, что тревоги жителей напрасны, так как проект планировки только задает лимиты и описывает возможное функциональное назначение зданий, а вовсе не утверждает, что все описанное непременно будет построено, тем более к 2018 году. Правда, первый девелоперский проект, над которым ведет работу новая команда «Лужников», — реконструированный плавательный бассейн — скорее всего, полностью выберет разрешенные площади в 42 000 кв. м. Месяц назад компания объявила конкурс по выбору проектировщика для реконструкции бассейна. «Лужники» — территория спорта? Площадь бассейна увеличится вдвое, до тех самых 42 000 кв. м. При этом «ванны» для тренировок и соревнований займут только 6000 кв.м, а 18 000 кв.м придется на аквапарк с горками и аттракционами. Кроме того, проектировщик должен предусмотреть VIP-парковку, просторную lounge-зону с кафе и банным комплексом, а также гипермаркет спортивных товаров. А как же спорт, болельщики? Вместимость зрительских трибун сократится с 8000 до 250 мест.
Пока администрация «Лужников» финансирует проект самостоятельно, однако появление сторонних инвесторов тоже весьма вероятно. Соблазн велик. Ставки аренды офисов в Хамовниках составляют $600-900 за кв. м в год, то есть если сдать в аренду хотя бы половину из 240 000 кв. м новостроек, можно рассчитывать на годовой доход $72 млн. Участок находится у воды, окружен зеленью, так что прибыльность может быть даже больше.
Заинтересованные лица, конечно, находились. Группа «Сумма» Зияудина Магомедова предлагала городу вложить $2,6 млрд и взять всю реконструкцию «Лужников», включая Большую спортивную арену, на себя. Взамен Магомедов хотел получить акции ОАО «Лужники», а окупать вложения планировал в том числе за счет строительства жилья. Жилья на участке, скорее всего, не будет (хотя этот запрет девелоперы иногда обходят, называя квартиры апартаментами, которые жилыми помещениями юридически не являются). Но стоимость бизнесцентров и гостиниц заявленного объема может превысить $1 млрд, а «Лужники», московская достопримечательность, привлекут арендаторов. «Окупить частные инвестиции в стадион за счет коммерческих объектов невозможно», — уверен Николай Казанский из Colliers International. Он ссылается на зарубежный опыт, ведь государственное финансирование крупнейших стадионов страны — обычное явление в мире.
Никто не скрывает, что по дорожкам «Лужников» скоро пойдет тяжелая строительная техника, но пока спорткомплекс работает в штатном режиме, никаких следов лихорадочной подготовки к чемпионату не заметно. И дело не только в том, что перед закрытием на реконструкцию «Лужники» должны еще принять чемпионат мира по легкой атлетике и регби. Масштаб строительных работ в районе, который многие считают парком, фигура генподрядчика — громкие раздражители для москвичей. Тут дело может дойти не только до тихого возмущения, но и до настоящих демонстраций, а у столичного мэра Сергея Собянина на носу выборы, причем не «карманные». Злить горожан перед выборами чиновникам не хочется. Однако уже в 2017 году в России должен пройти Кубок конфедераций, так что после завершения выборов строителям в «Лужниках» придется ускориться, а жителям тихих Хамовников — столкнуться с дивизиями строительной техники.
(с) Мария Абакумова