Старые промзоны в европейских городах нередко доживают свой век в виде арт-кластеров, которые становятся местом сосредоточения галерей, творческих мастерских, выставочных пространств и офисов для представителей креативного класса. Арт-кластеры прижились и в России, но, как любой формат, в котором слишком многое зависит от атмосферы, они трудно тиражируемы. Зато если девелоперу удается создать воистину «модное» место, такие проекты становятся очень успешными с коммерческой точки зрения — и вполне могут дать фору традиционным бизнес-центрам.
Креативный кластер отличается от обычной коммерческой площади, как велосипед от автомобиля: вроде бы тоже средство передвижения, но куда более свободное, человечное. Так считает владелец дизайн-завода «Флакон» (Москва) Николай Матушевский. На подобном «велосипеде» не то что ездить приятно, но и деньги заработать можно. Не случайно Саймон Эванс, куратор программы ЮНЕСКО Creative Cities, подразумевает под арт-кластером сообщество творчески ориентированных предпринимателей, которые взаимодействуют на замкнутой территории.
«Любой креативный кластер начинается как попытка богемы заработать на творческом потенциале, — соглашается Ольга Грачева, директор по развитию группы компаний «Спектрум». — При грамотном менеджменте арт-бизнес может стать прибыльным. Кстати, этот формат — из тех немногих, которые не понесли заметного ущерба в кризис 2008-2009 годов».
Скучным клеркам в серых костюмах в арт-кластерах делать нечего. Сюда приходит особая публика, которую в последнее время стали называть «креаклами» (от «креативный класс»): хипстеры, фотографы, дизайнеры, художники, музыканты, журналисты, продюсеры. И находят единомышленников, поскольку арендаторы креативных территорий — люди соответствующих профессий.
Четких границ между работой и отдыхом в арт-кластере нет. Коворкинги соседствуют с выставочными зонами, творческие мастерские — с аудиториями для лекций, библиотеки — с хостелами, переговорные — с кинотеатрами, шоу-румы — с интернет-кафе. Интерьеры офисов далеки от традиционных: здесь практически домашняя обстановка, порой есть кухня, даже спальное место, душ.
ЗАВОД ДЛЯ БОГЕМЫ
История развития арт-кластеров началась еще в XIX веке. Предтечей формата можно считать Монмартр и Латинский квартал в Париже, где традиционно селилась творческая интеллигенция и учащаяся молодежь. Впрочем, в чистом виде формат стал тиражироваться лишь в двадцатом столетии. Сценарий был примерно один: для креативного переформатирования выбиралась депрессивная промзона, которая привлекала богему не только низкой стоимостью аренды, но и обширными помещениями с высокими потолками и огромными окнами, хорошо подходившими для нетривиальных планировок.
По словам Ирины Могилатовой, управляющего партнера агентства недвижимости TWEED, сегодня арт-кластеры представлены практически во всех столицах мира. Например, достопримечательность Берлина — Институт современного искусства Kunst-Werke, расположенный в здании бывшего маргаринового завода. В этом арт-кластере функционируют офисы, галереи, книжные магазины, библиотеки, кафе, выставочные площадки. Аналог в Стокгольме — проект Fargfabriken («Фабрика цвета») — известен театром и выставочными пространствами. В нью-йоркский арт-кластер Dumbo богема приходит на фестивали и выставки.
В Россию формат пришел лишь в 2000-е годы. В числе первых — московский кластер Artplay, образованный на месте бывшего Приборостроительного завода «Манометр». Проект имеет ярко выраженную дизайнерскую «огранку»: здесь сосредоточено более трехсот архитектурных мастерских, дизайн-бюро, магазинов мебели, света, отделочных материалов и пр. «Artplay появился далеко не в самом престижном и довольно депрессивном районе Лефортово, о чем свидетельствует индустриальная, тюремная (Лефортовская тюрьма) и военная (Красные казармы) история, — замечает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». — Однако проект полностью изменил ментальность района. Теперь в Лефортове обитают хипстеры, художники, галеристы, ученики и преподаватели Британской высшей школы дизайна».
Другой ярчайший пример московского арт-кластера — Центр современного искусства «Винзавод» (бывший Комбинат виноградных вин), в цехах и ангарах которого разместились галереи, магазины, шоу-румы. Знаковым считается и творческий кластер «Красный Октябрь», реализованный на базе старейшей шоколадной фабрики (ее цеха были выведены из центра Москвы в 2007 году). Помимо шоу-румов, галерей, баров и клубов, здесь функционирует Центр новых технологий и технологического предпринимательства Digital October, который поддерживает стартап-компании и служит площадкой для проведения пресс-конференций, семинаров, мастер-классов, форумов. Впрочем, со временем судьба этого кластера может измениться: в прессе не раз анонсировались планы по созданию на этой территории элитного квартала.
Идея творческого переосмысления промзон проникла и в Северную столицу. К наиболее популярным арт-кластерам Санкт-Петербурга относятся проекты «Архитектор» (бывший особняк Штакеншнайдера), «Ткачи» (ткацкая фабрика), «Лофт Проект Этажи» (хлебозавод), «Артмуза» (музыкальный завод).
ХИПСТЕР ИЗ «ФЛАКОНА»
Яркий пример того, как из депрессивной промзоны сделать «конфетку», — дизайн-завод «Флакон», реализованный на базе бывшего Хрустального завода им. Калинина. Идея создать такой проект пришла в голову Николаю Матушевскому еще до кризиса 2008 года: «Проезжая мимо, я увидел, что завод заброшен, людей в нем нет, ворота заколочены. Мне понравилась территория, захотелось сделать эту площадку живой. Мы выдвинули предложение собственникам; в то время это были французы, которые пытались наладить выпуск флаконов для духов — историческое производство, начатое здесь еще до революции. Пошел долгий процесс выкупа. В ходе оформления сделки выяснилось: предприятие обанкротилось, а основная недвижимость выставлена на продажу судебным приставом».
В первоначальные планы бизнесмена входил полный редевелопмент территории и строительство современного делового центра. Была разработана концепция, которая оценивалась примерно в $50 млн. Но наступил кризис, и она отправилась в мусорный ящик. «В это время уже имелся успешный пример «Винзавода», владельца которого я хорошо знал, и поскольку эта концепция мне самому была близка по духу, мы решили делать творческий кластер», — вспоминает Матушевский.
Креативное переосмысление завода началось в 2009 году. Были приведены в порядок все общие зоны, созданы инфраструктурные объекты. Помещения передали арендаторам, которые сделали дизайн по своим собственным проектам. В итоге каждое пространство получилось уникальным, а слоганом арт-кластера стал призыв «Творите что хотите!».
За пять лет заброшенная промзона превратилась в знаковое место на культурной карте города. Сегодня на «Флаконе» есть все сегменты коммерческой недвижимости: офисы, шоу-румы, галереи, кафе, рестораны, два коворкинга. Каждый месяц здесь проходят десятки мероприятий — от фестивалей, посвященных культуре разных стран и городов, до субботников и альтернативных дней города.
Вложения в проект составили $10 млн. По расчетам, срок его окупаемости составит восемь-девять лет. Основная статья доходов — долгосрочная аренда, а также краткосрочная аренда event-площадок. По ходу дела возник вопрос: к какому традиционному сегменту — А, В или С — отнести объект недвижимости такого класса? Маркетологи «Флакона» и тут нашли креативный выход, придумав «альтернативную» категорию — «F-класс», в которой и позиционируют проект.
ПРОСТЫЕ ВЕЩИ
«Для арт-кластера подходит крупная территория площадью от 10 тыс. кв. метров с комплексом зданий, — делится опытом Николай Матушевский. — Это может быть памятник архитектуры, бывший производственный комплекс или любое другое помещение с историей. Площадка должна находиться в черте города, вблизи транспортных потоков, иметь удобный подъезд».
На самом деле создание арт-кластеров на территории бывших промзон — куда более выигрышная история, чем новое строительство. Как уверяют эксперты ГК «Спектрум», инвестиции в проект на начальной стадии будут минимальны и заключаются лишь в легкой отделке помещений с целью приспособления их под нужды арендаторов. Чаще всего эта отделка ими же и будет выполнена.
«Обычно для перепрофилирования здания под площадку креативного назначения полная реконструкция всех строений не производится, — говорит Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисных помещений CBRE. — Это скорее внешняя реконструкция, позволяющая добиться того, чтобы все строения комплекса отвечали единой креативной концепции».
В зависимости от особенностей объекта вопросы замены инженерных систем можно решить за пять-десять лет развития кластера, отделку помещений выполнить в течение одного-пяти лет с момента запуска, благоустроить территорию — примерно за то же время. При этом фасады зданий часто остаются без изменений или подвергаются незначительным, чисто косметическим улучшениям.
Однако на сверхприбыли девелоперу, взявшемуся за проект арт-кластера, рассчитывать не стоит: богема не склонна переплачивать, ставки могут быть даже ниже, чем в классе В. «Для арендаторов офисов и торговых помещений такой проект более выгоден, поскольку цены на помещения в промзонах гораздо ниже, чем в обычных бизнес- и торговых центрах», — подтверждает Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.
Как рассказали в S.A. Ricci, в центральных районах Москвы стоимость аренды таких помещений составляет 15-17 тыс. рублей за кв. метр в год с учетом эксплуатационных расходов и отделки (без НДС). Встречаются и более дорогие предложения — 20-22 тыс. рублей — под отделку.
Есть и другие «подводные камни». «Если арт-кластер создан в промзоне, история которой началась в XIX веке и охватывает период до сталинской эпохи, возможны сюрпризы в виде плохого, а иногда и катастрофического состояния конструкций, необходимости ремонта фасадов и ограничений по вносимым изменениям, связанным с охраной памятников и объектов культурного наследия, — говорит Ольга Грачева («Спектрум»). — И вот это уже очень серьезно. Потому что даже капитальный ремонт предполагает внесение коррективов в первоначальные технические характеристики зданий, а реконструкция — это глубокое изменение параметров, включая элементы, являющиеся охраняемыми».
БЛИЖЕ К НАРОДУ
По мнению Алексея Богданова, партнера, члена совета директоров S.A. Ricci, из-за большого количества неиспользуемых промзон арт-кластеры имеют большой потенциал для развития в городах России. И они там уже есть. Например, во Владивостоке, на территории проекта «Заря» (бывшая швейная фабрика), располагается множество галерей, ресторанов, баров и клубов. А в Екатеринбурге, в здании бывшей типографии «Уральский рабочий», функционирует «Дом Печати», где проходят лекции, кинопоказы, музыкальные вечера и пр.
Местом прописки для новых арт-кластеров вполне могут стать многие туристические центры России. «Прежде всего речь идет о Золотом кольце и Поволжье, — говорит Ольга Грачева («Спектрум»). — В связи с этим вспоминается Ростов Великий с пустым Кремлем, вокруг которого расположены развалины зданий XIX века, а среди них — дома художников с дизайнерскими заборами и вывесками. Но пока это лишь частная инициатива; арт-пространство в этой зоне не сформировано».
Кстати, площадками в регионах уже заинтересовались столичные бизнесмены. Как рассказал Николай Матушевский, он получил больше десятка предложений от собственников похожих объектов из разных городов страны, которые хотели бы сделать у себя «второй «Флакон». Речь в первую очередь идет о миллионниках, где есть творческие сообщества, однако нет креативных пространств. «Регионы мне кажутся даже более привлекательными, чем Москва: там больше возможностей, есть куда двигаться и где развернуться», — уверяет бизнесмен.
(с) Наталья Денисова